短租车位3个月调整一次位置变相逼迫业主购无产权证车位？

  从5月10日起，回家停车，成了让江苏省昆山市张浦镇碧悦湾小区业主们头疼的事情：不投诉不开停车库道闸、短租车位不能租到自家楼下、购买车位又没办法办理产权证。社区、开发商和物业的一系列操作，让这场“拉锯战”已经持续近一周时间了。

  5月16日，小区开发商、昆山市住建局等回应上游新闻（报料邮箱：）记者表示，目前昆山范围内车位都没办法办理产权证，开发商以租代售合规，该小区情况还在处理中。

  昆山碧悦湾小区是张浦镇人员较为密集的小区，业主称售房时，开发商表示小区人车分流，机动车统一停放地下停车库。但近年来，部分地下车位上锁后，因车位租赁、临时停车难等问题让业主与开发商、物业的矛盾不断加深。

  5月9日，小区张贴的一份公告，让矛盾再次升级。公告提到，经新塘社区会同开发商、物业公司进行协调，小区地下室（即地下车库）出入口道闸于2023年5月9日恢复正常使用，凡未办理地下室长租或短租手续的车辆，一律不能出入地下室。在非人防区域车位上停车的使用人，凡是未与开发商办理合法正规租赁手续的，都视为无效，一律不受理地下室道闸系统车牌录入，且严禁驶入地下室。

  5月10日，公告发布第二天，小区出现维权事件。据上游新闻记者获取的多段视频显示，因路面车位不足，未购买和租赁车位的业主没办法进入地下停车室停车，导致小区出现大范围拥堵，开发商及业主投诉后，有关部门经协调打开了道闸。而截至5月15日晚，此现状每天都在发生，期间还出现了损坏道闸、业主与开发商起冲突等情况。

  多名小区业主表示，并不是反对小区售卖和租赁车位，而是反对以这种方式售卖。“临时停车一天5块，我可以停到我方便的位置。租车位要根据开发商的要求停到指定位置，3个月一换，每次位置都不一样。比如我们住在5栋，但是开发商在5栋有位置的情况下，续租时要把我们安排到11栋楼下去停车。而购买车位，一个车位6万左右，每个月要再交50元管理费，合同有效期只有20年。”多名业主表示，长租合同上标注20年后能够继续免费使用，就是违规以租代售。而开发商之所以设置这些条款，目的是为了让业主购买没办法办理产权证的车位。

  业主提供的多份录音也证明了该说法。一位短租业主在续租时被告知无法续租原车位，需要停放到其它楼栋下，而当该业主表示自家楼下有车位，且之前使用车位并未被租赁或卖出，开发商安排的新车位距离自己楼栋距离较远后，物业回应称，就是这样规定的。

  对于业主反映的情况，5月16日，小区开发商工作人员回应上游新闻记者表示，这样的做法是为了规范小区停车，也是和社区报备过的。“确实是3个月要换个车位，这是我们的规定。一般短租车位有区域限制，都是依据情况安排。长租就是20年，到期后免费使用。能够顺利交易，但不是我们不办车位产权证，是昆山办不了。”该工作人员称，目前小区的这样的一种情况只是部分业主不理解，已经在做处理。同时，该工作人员也承认，长租车位即以租代售。而碧悦湾所在社区相关负责人此前接受上游新闻记者采访时则坦言，社区只能协调，无法解决。

  在昆山范围内是否均没办法办理车位产权？昆山市住房和城乡建设局工作人员表示，因没有政策和细则，昆山市内的小区均没办法办理车位产权。开发商以租代售的行为并无不妥，如果后期有政策，应该能办理。但作为开发商和物业主管部门，张浦碧悦湾的矛盾应怎么样才能解决，该局工作人员并未做出回应。

  针对以租代售现象，北京京本律师事务所主任连大有律师介绍，开发商“以租代售”的行为不受法律保护，且属于违反法律行为。从合同的履行方式“一次性付款”和合同履行的结果“车位使用方获得了与住宅同年限的使用权”，远超于法定的20年租赁期限来看，有悖于正常的租赁协议，开发商租赁案涉地下车位的行为实质系“以租代售”。“以租代购”对业主而言，既没有产权上的确定性和期待性，又没有租赁上的合法性和合理性；而且“以租代售”还可能隐藏着开发商隐瞒重要事实的欺诈性和免除自己责任的恶意。而且产生纠纷时对车位的“购买者”明显不利。

  连大有律师称，以租代售车位的现实销售中，开发商还会惯用拆分租户所支付的费用以降低其自身的法律风险。开发商在交易时除与租户签订租赁合同外，往往还掺杂认租书、服务协议等一系列协议，将车位租户所支付的费用拆分成租金、服务费、签约手续费、律师费等。即便租赁合同将来被认定为无效，车位租户亦仅可主张开发商返还租金及利息，而对于服务费等其他已付费用，则因法律关系不同而难以要求费用收取方退还。

  因此，签订车位以租代售合同前，应主动要求开发商出示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程项目施工许可证》及《建设工程消防验收意见书》等，以确认车位不属于违反法律建筑并且具备交付使用的条件。另根据《民法典》的规定，租赁合同的租赁期限不允许超出20年，超过二十年的，超过部分无效。基于此，租户应谨慎核实合同中租赁期限的相关条款，切勿轻信开发商所宣称的免费租赁期/使用期而签订变相超过法定租赁期限的合同。